繼5月15日首套個人住房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)20個基點后，不到一周時間，5月20日央行公布新一期LPR利率，與個人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。這意味著，房貸利率下調(diào)空間進一步打開，最低可至4.25%。

此次5年期LPR下調(diào)幅度超出市場預(yù)期，也是自2019年8月LPR定價機制改革以來，下調(diào)幅度最大的一次。

而近來一段時間，全國各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁，超百城放松購房信貸政策，下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等此類消息不斷。

利好剛需族

“對于準(zhǔn)備買房、或者還沒辦理按揭的剛需購房者來說，這是一大利好?！碧旖虻貐^(qū)某房地產(chǎn)中介告訴記者，原本處于觀望階段的消費者，近兩天頻頻開始聯(lián)系中介，咨詢樓盤和房貸信息。

5月18日，天津地區(qū)的商業(yè)銀行紛紛將首套房貸利率調(diào)整為LPR-20個基點，也就是從4.6%降至4.4%。僅僅兩天后，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。這也意味著，天津多家銀行的首套房貸利率可最低降到4.25%。

除了天津，此前幾天，廣州、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶等數(shù)十個城市的的房貸利率已出現(xiàn)下調(diào)。而隨著昨日最新一輪LPR報價出爐，房貸利率也可至4.25%——這是目前全國能夠執(zhí)行的最低利率。

然而，上述天津地區(qū)房地產(chǎn)中介卻表示，盡管現(xiàn)在各種政策刺激信號接連發(fā)布，但是近期整體看房客戶并不多。“一是受周邊疫情影響(北京、河北、河南)；再者，天津本地也有疫情，外地往返不方便。所以目前天津這邊還都是本地改善置換為主。”

今年以來，一些城市因為疫情原因，看房的客戶數(shù)量確實不如去年。蘇州地區(qū)某房地產(chǎn)中介則表示：“去年四季度的時候看房的人很多，但是今年以來逐漸減少，尤其是近一段時間受疫情影響，看房的人寥寥無幾。不過，隨著有些地區(qū)漸漸從疫情中恢復(fù)過來，看房的人開始多起來了?！?/p>

“您不急可以再等等。”5月20日下午，正帶著客戶看房的南昌一位房地產(chǎn)中介告訴記者，“目前沒有聽說南昌地區(qū)哪家銀行已執(zhí)行最低的4.25%利率，但通知也許很快就會下來?！?/p>

近兩三個月，房貸利率呈現(xiàn)降低趨勢。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低。

房貸利率下降，月供減輕多少？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進測算，以100萬元貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進行計算。

若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%，那么月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元；疊加LPR下調(diào)15個基點和銀行下調(diào)20個基點的雙重因素，實際房貸利率就可以變?yōu)?.25%。那么若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

“在實際過程中，存量房貸用戶的利息調(diào)整，或者已經(jīng)在還貸的購房者，要等到明年元旦后才可以進行下調(diào)利息。而近期新購房的家庭，利率最低可以做到4.25%，實際過程中如何操作要看銀行的行動?！眹?yán)躍進認(rèn)為，在實際的房貸利率申請過程中，一般具有客戶資質(zhì)、合作樓盤情況等條件的約束。就近期銀行的動作看，因為近期已經(jīng)普遍在落實此前央行周末新政，所以一般都會把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標(biāo)值。

超百城出手“穩(wěn)樓市”

去年，多地房價漲幅較快，基于樓市調(diào)控的大背景，各地密集出臺調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預(yù)期，商業(yè)銀行也對房貸額度和房貸利率進行管控。與去年的調(diào)整思路不同，今年以來，全國各地房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁，超百城放松購房信貸政策，下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例的消息不斷。

有業(yè)內(nèi)人士表示，此次各地房貸利率下調(diào)多是銀行自主下調(diào)，預(yù)計后續(xù)相關(guān)城市會有正式發(fā)文或窗口指導(dǎo)。

對于利率更優(yōu)惠的公積金貸款而言，貸款額度的提升將進一步減輕貸款購房者的負擔(dān)。南京自昨日起，將首次使用住房公積金貸款購買第二套住房公積金最高可貸額度由30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，調(diào)整至50萬元/人、夫妻雙方。此前，安徽阜陽、河南信陽等城市也上調(diào)了公積金貸款額度。

為更好滿足購房者的合理住房需求，對首套房首付比例的調(diào)整成為放松政策的重點之一，首付最低比例降至兩成漸成常態(tài)。5月以來，寧夏銀川、山東泰安、江蘇宿遷等城市出現(xiàn)“兩成首付”。

實際上，在今年年初就有多個三四線城市實行“兩成首付”，隨著房地產(chǎn)政策的進一步放松，一二線城市加入“兩成首付”隊伍的也越來越多。

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（文章來源：上海證券報）

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