3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

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近日，自然資源部、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱通知)，要求各地在已有工作基礎(chǔ)上，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。

當(dāng)天，多位銀行和地產(chǎn)行業(yè)人士在接受上海證券報記者采訪時表示，今年二季度預(yù)計會全國有更多城市加入到“帶押過戶”改革過程中，有利于居民改善型住房需求進(jìn)一步落實。

北京正式啟動“帶押過戶”

3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復(fù)雜等問題。

以往，北京市居民出售住房時，需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險的“過橋貸”。自31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可在不同銀行貸款、最大程度降低交易成本、提升交易便利度。

具體在辦理流程上，買賣雙方在自行簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過戶”后，在北京市存量房交易服務(wù)平臺辦理房屋網(wǎng)簽，再向銀行申請“帶押過戶”。之后，買賣雙方及相關(guān)方在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”登記手續(xù)，買方房貸發(fā)放分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實收款。

在“帶押過戶”中，買賣雙方房產(chǎn)和資金安全至關(guān)重要。不同于其他城市第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管等制度，北京市創(chuàng)新采用新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

“申請‘帶押過戶’，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，這是對住房交易登記和金融服務(wù)流程的有效創(chuàng)新，有利于從根本上降低買賣雙方的交易成本，提高交易便利?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

“帶押過戶”痛點將解決

據(jù)了解，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式。

3月30日，《通知》明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

“帶押過戶”是指在押房產(chǎn)在未解除原抵押狀態(tài)下過戶并辦理相關(guān)登記手續(xù)，無需先還貸解押后再辦理過戶轉(zhuǎn)移。這意味著，原房主將省去贖樓費(fèi)用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。

“以往，多地在探索‘帶押過戶’過程中，各方多有顧慮?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析稱，不動產(chǎn)管理部門擔(dān)心在買家貸款無法落實情況下，辦理轉(zhuǎn)移登記會損害買賣雙方利益；銀行在辦理‘帶押過戶’時，既擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失，新買家在他行貸款，也擔(dān)心過戶后買家貸款無法落實，導(dǎo)致抵押權(quán)落空，無法保障自身的債權(quán)。

“此次，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)文推進(jìn)‘帶押過戶’深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)‘帶押過戶’，有利于進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?！崩钣罴畏Q。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)表示，通知充分體現(xiàn)了常態(tài)化開展‘帶押過戶’的導(dǎo)向，對于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項目的改革試點都具有積極的指導(dǎo)意義。

交易活躍度和貸款需求提升

“帶押過戶”的全面推進(jìn)，將有利于挖掘和鼓勵改善性需求，可以提高交易活躍度，有利于提升居民貸款需求，對銀行將產(chǎn)生實際利好。

“原來房產(chǎn)交易過戶，對于有按揭貸款的，需要業(yè)主先還清貸款辦理解抵押之后才能過戶?！敝袊]政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，“帶押過戶”可以提升交易安全性，買方無需承擔(dān)提前墊資的風(fēng)險，賣方無需承擔(dān)買方錢款不到位過橋費(fèi)無法還清的風(fēng)險。

“若遇到違約等無法過戶的情況，也能及時停止交易，從監(jiān)管賬戶中將房款返還給買方?！便y行業(yè)內(nèi)人士分析稱，這減少了降低解押后違約過戶不了的風(fēng)險，于銀行而言也可化解不良貸款，提高交易安全性，激發(fā)市場生命力。

在此情況下，“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有推動作用。

“因為作為抵押權(quán)人的銀行需要配合房管部門完成‘帶押過戶’，而當(dāng)前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，對銀行利好明顯。”中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示。

同時，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“帶押過戶”的全面推進(jìn)將對減少提前還貸的現(xiàn)象產(chǎn)生積極作用，二手房的出售基本上可以隨時進(jìn)行，無需籌錢償還貸款，這將促使二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風(fēng)險。

（文章來源：上海證券報）

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